80後忙於服從領導，而90後則忙於努力變得更大、更强、更輝煌；
只有初生牛犢不怕虎，他們才敢出來，白天整頓工作場所，晚上修理銀行。
這些20歲出頭的年輕小偷很有趣：
沒有買房的人不想買房，已經買房的人正在考慮提前二線清數；
不管怎樣，當你談論地平線時，我不想為銀行工作。
無獨有偶，這兩天有那麼多朋友問是否提前二線清數。 以下是四個提示：
30年等額本息，第八年最經濟；
20年等額本息，第6年最經濟；
等價本金為30年，第七年最為經濟；
相當於20年的本金，第五年是最經濟的。
快速複製並粘貼以上四句話，然後轉發給正在償還貸款的朋友。
把它給你想坑的人
提前還款是個偽命題
你可以正確閱讀上面的標題。 提前還款是個偽命題。
所有告訴你“第一年以等額本金和利息償還貸款最具成本效益，或者第一年以相等本金償還貸款最具有成本效益”的建議幾乎都忽略了一個事實：
只要你有一點投資的想法，你就永遠不會誠實地把一套房掛上8年或10年。
至於30年的貸款償還週期，很少有物種能够真正完成整個過程。
我不建議你買高杠杆的房子，但你必須談論現實生活。
對於普通人來說，住房貸款有兩種性質：
當房地產市場上漲時，它是獲得優質資產的工具；
在樓市平臺期，它是確保資產安全的固定投資工具。
上述兩句話的覈心是抵押二線清數是一種工具。
工具是好是壞並不重要，重要的是它們是否有用以及何時有用。
一旦它不再有用，比如樓市的下行週期，這個工具應該立即被取代。
更準確地說，與其討論是否提前償還二線清數，不如考慮何時出售房屋和償還債務。
我們總是說，更好的都市和板塊應該被取代，更好的房子應該被取代。 其潛臺詞有兩層含義：
首先，用經驗好、年齡較新的房子取代經驗差、年齡較大的房子；
第二種是用高品質的房產取代無法擊敗市場的房產，本質上就是用高品質債務取代次級債務。
當前的調控和基本面正在共同塑造一個高度分化的房地產市場。
即使在熱點都市，也有兩種類型的住房：
-在工商業鐵路綜合配套的區域板塊，交付價格上漲的新房和次新房；
-板塊的價值一般或飽和板塊的發展，基本上無法擊敗五套二手房的市場；
如果兩種類型的房地產錨定了等價的債務，當然，前者更接近高品質債務。
即使有時外部環境不盡如人意，持有高品質債券也比持有次級債券更有利於跑贏市場。
這與監管機构紓困和銀行準予住房貸款的邏輯相同：
想想看，一旦房貸收緊，為什麼要從存量房的終端開始，而不是新房？
第一是穩定土地金融，第二是房地產企業的收入和化解債務，第三是銀行信貸的安全。
尤其是在銀行眼中，新房二線清數信貸的安全性要優於二手房。 一個基本邏輯是，銀行也默認：
新房的流動性應該適當地覆蓋二手房。
甚至很多都市開始了大規模、系統性的市場救助，很少優先救助二手房。
即使有必要儲蓄，它也是振興新房市場和土地拍賣市場的敲門磚，比如最近在長沙和杭州上演的戲。
房地產市場是一個強勁週期的產物，不可能一直都是好的或壞的。
我國的房地產市場也是一個强大的政策市場：在自然經濟週期之外，最大的變數是政策調控。
換言之，只要高層希望樓市上漲，它肯定會上漲，只是遲早的事。
什麼樣的房子應該立即更換？
“住房貸款是普通人一生中通過合法途徑獲得的最划算的貸款。他們能借多少？能借多久？”
幾年前，我不知道有多少人將這句話視為金科玉律，甚至將其視為認知的一部分。
這種“認知”誕生於2016年至2018年全國樓市的大上行週期。
當然，在那個時代，它沒有什麼問題。
然而，從來沒有人告訴你當經濟和房地產市場下滑時該怎麼做。
正如我前面所說，住房貸款畢竟是一種工具。 與其提前償還貸款，不如用“第二次償還”來代替債務。
尤其是在以下情况下，換房幾乎是唯一的選擇：
1）無法償還貸款
很多朋友一直在考慮提前二線清數的原因有兩個：
第一，他們自己的住房二線清數壓力太大，第二，對樓市的信心在短期和中期內是寬鬆的。
但這是一個悖論：
首先，你有能力提前償還二線清數，這表明至少現時手頭的現金流還可以。
那麼，為什麼不讓資本慢慢流動，讓手頭的房子“拖”到下一輪的變暖週期呢？
以2014-2016年救助週期為例，市場從政策底部反彈到全面市場，大約用了18個月。
就現時的信貸名額而言，只要產品多樣化，利率不斷降低，審批不再嚴格，就意味著普通人可以獲得成本更低的貨幣。
一旦源源不斷的水流入房地產市場，必然會導致量在價中第一，價格被推高的局面。
我們連續三個月將無法償還貸款的房子“拖”到二手房，成交量上升，基本成功一半。
以下情况除外--
2）錯過黃金時期的二手房
在任何存量房市場中，次新房和非新房在居住體驗和房屋產品銷售方面都有不小的差异。
這些因素直接影響上市公司的流動性和議價能力。
在北京和廣州等一線都市，掛牌房源最多的是20年以上的房源。
但在實際操作中，不建議以此作為二手房銷售時間節點的參攷。
因為銀行將準予“屋齡+貸款年限＜50年”的貸款（按銀行規定）。
這意味著，購房者在購買屋齡超過20年的老物件時，很難獲得30年的貸款期限。
要麼提高首付，要麼縮短貸款期限，兩者都不利於資產流動性。
調查發現，一線都市中屋齡在10-12年的住宅產品通常具有良好的議價能力。
在杭州、蘇州、重慶、武漢、廈門、東莞、青島、西安等二線都市，上市最活躍的是5-10年歷史的房屋。
在二線都市，5-8年通常是一個社區的黃金發展期；
這個住房年齡段的大多數房屋都可以避免高稅負，並保持良好的討价還价空間。
這裡我們分享一個相對簡單粗暴的公式：
在一線都市，屋齡低於12年的通常被認為是新房；
在二線都市，屋齡低於8年的通常被視為新房；
一些創新趨勢强烈、新房癌症嚴重的都市甚至將第二套新房的屋齡定在5年內。
以上，我們可以將其視為房產的“黃金時代”。
一般來說，在“黃金時代”週期內持有房地產可以使投資收益最大化。
相反，“超齡”住房的每月付款可能會减少投資的邊際收入。
如果你恰好在一線都市有15年的住房年齡，在二線都市有10年的住房齡--
與其考慮提前二線清數，不如考慮用新房或次新房代替。
3）運行向上迴圈
在這種情況下，不要沉迷於戰爭，不要有任何除了欣賞之外的感覺。
很多朋友花1萬元買了房子/㎡幾年前，但現在市場價格是2萬元/㎡，甚至25000元/㎡，所以這有點難。
這個時代的主題是房地產市場的分化和告別普遍的通貨膨脹--
普通的新房將來很難翻一番。 預計已經翻倍的房屋再次翻倍顯然是不現實的。
即使這個板塊背後還有一些好消息，比如商業鐵，只要我們經歷了一個上漲週期，它就不值得我們去戰鬥。
在這一階段，經歷過激增的大多數建築都已成熟，規劃的新好處大多僅限於錦上添花。 事實上，邊際收益是有限的；
即使有巨大的利潤，也需要幾年才能實現。
幾年後怎麼樣？ 好的兌現是壞的。 那麼你的房子就更“老舊無力”了。 流動性和議價能力會更好嗎？
最好是在屋齡尚新且預計仍將保持的情况下，套現已經過上升週期的房屋。
主動將下一個好的報價給收到報價的朋友，並主動出擊更具潜力的市場，符合“不賺最後一分錢”的原則。
你可以把切肉部分作為下一個確定的購買。
讓我們以釣魚為例：你為賣房而切的肉既是釣魚誘餌，也是進入新漁場的門票。
在一個高度透明的市場中，如果鐵遼鑫想要賺到最後一枚硬幣，無異於驅逐了接過盤子的俠。
一旦購買力下降，流動性和議價能力將不可避免地被讓利。
理性地說，在非牛市週期中，當同一板塊成交量連續三個月萎縮，或同一板塊上市量連續三個多月看漲時，往往是出貨的“强烈訊號”。
4）有明顯的倒掛股息
如果你生活在一個土地財政雄厚、住房投資氛圍濃厚的都市，二手房倒掛的情况非常明顯。
因為只有這樣，才能形成整個房地產交易鏈上中下游的合作；
否則，土地融資將根本不可持續。
此時，如果你恰好有一套高杠杆的新房，而你無力二線清數--
記住，你要做的第一件事不是提前二線清數，而是在賣房套現的同時找到“新獵物”。
在二手房明顯倒掛的都市，通常有三種類型的住宅產品在股市的同一平臺上競爭：
-交付年份新增50%；
-交付五年內的平均年增長率為10-20%；
-交付五年或更長時間，年平均增長率僅為5-10%或根本沒有，因為產品能力落後於時代；
沒有必要烦乱。 在分娩的那一年，你將首先成為鄰居，然後成為自己的鄰居。
不僅有利於提高資金周轉效率，還能享受倒掛紅利帶來的“確定性”。
也許我們在賣房時也能因為合作而結交新朋友，獲得新的發展機會。
這特別適合那些上下顛倒、高杠杆、但無力償還貸款的朋友。
你看，是否提前還貸從來不是一個數學命題，而是一個徹頭徹尾的人生命題--
在大多數情况下，這只與就業前景、現金流儲備以及房產能否跑贏市場有關。
普通人好好鍛煉身體，保持家庭和睦，然後努力工作存錢；
在“市場冷、政策熱”的啟動窗口期，儘量買好都市、好板塊、好房子；
然後陷入“市場熱，政策冷”的航運視窗，扔掉那些自己嫖娼的房子--
財產和生活的良性迴圈自然產生。
在整個過程中，你需要做的不是考慮是否提前支付抵押貸款；
相反，他們一直在尋找新的獵物，並提醒自己永遠不會賺到最後一枚硬幣。
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