80後忙於服從領導,而90後則忙於努力變得更大、更强、更輝煌;
只有初生牛犢不怕虎,他們才敢出來,白天整頓工作場所,晚上修理銀行。
這些20歲出頭的年輕小偷很有趣:
沒有買房的人不想買房,已經買房的人正在考慮提前二線清數;
不管怎樣,當你談論地平線時,我不想為銀行工作。
無獨有偶,這兩天有那麼多朋友問是否提前二線清數。 以下是四個提示:
30年等額本息,第八年最經濟;
20年等額本息,第6年最經濟;
等價本金為30年,第七年最為經濟;
相當於20年的本金,第五年是最經濟的。
快速複製並粘貼以上四句話,然後轉發給正在償還貸款的朋友。
把它給你想坑的人
提前還款是個偽命題
你可以正確閱讀上面的標題。 提前還款是個偽命題。
所有告訴你“第一年以等額本金和利息償還貸款最具成本效益,或者第一年以相等本金償還貸款最具有成本效益”的建議幾乎都忽略了一個事實:
只要你有一點投資的想法,你就永遠不會誠實地把一套房掛上8年或10年。
至於30年的貸款償還週期,很少有物種能够真正完成整個過程。
我不建議你買高杠杆的房子,但你必須談論現實生活。
對於普通人來說,住房貸款有兩種性質:
當房地產市場上漲時,它是獲得優質資產的工具;
在樓市平臺期,它是確保資產安全的固定投資工具。
上述兩句話的覈心是抵押二線清數是一種工具。
工具是好是壞並不重要,重要的是它們是否有用以及何時有用。
一旦它不再有用,比如樓市的下行週期,這個工具應該立即被取代。
更準確地說,與其討論是否提前償還二線清數,不如考慮何時出售房屋和償還債務。
我們總是說,更好的都市和板塊應該被取代,更好的房子應該被取代。 其潛臺詞有兩層含義:
首先,用經驗好、年齡較新的房子取代經驗差、年齡較大的房子;
第二種是用高品質的房產取代無法擊敗市場的房產,本質上就是用高品質債務取代次級債務。
當前的調控和基本面正在共同塑造一個高度分化的房地產市場。
即使在熱點都市,也有兩種類型的住房:
-在工商業鐵路綜合配套的區域板塊,交付價格上漲的新房和次新房;
-板塊的價值一般或飽和板塊的發展,基本上無法擊敗五套二手房的市場;
如果兩種類型的房地產錨定了等價的債務,當然,前者更接近高品質債務。
即使有時外部環境不盡如人意,持有高品質債券也比持有次級債券更有利於跑贏市場。
這與監管機构紓困和銀行準予住房貸款的邏輯相同:
想想看,一旦房貸收緊,為什麼要從存量房的終端開始,而不是新房?
第一是穩定土地金融,第二是房地產企業的收入和化解債務,第三是銀行信貸的安全。
尤其是在銀行眼中,新房二線清數信貸的安全性要優於二手房。 一個基本邏輯是,銀行也默認:
新房的流動性應該適當地覆蓋二手房。
甚至很多都市開始了大規模、系統性的市場救助,很少優先救助二手房。
即使有必要儲蓄,它也是振興新房市場和土地拍賣市場的敲門磚,比如最近在長沙和杭州上演的戲。
房地產市場是一個強勁週期的產物,不可能一直都是好的或壞的。
我國的房地產市場也是一個强大的政策市場:在自然經濟週期之外,最大的變數是政策調控。
換言之,只要高層希望樓市上漲,它肯定會上漲,只是遲早的事。